» Казахстанский Бухгалтерский форум www.balans.kz

Квартира в собст-ти больше года,но перед продажей узаконили перепланировку. Возникает ли имущ.доход?

  
Показать сообщения:
Начиная со старых .::. Начиная с новых
Автор: iriska230
Добавлено: #1  Пт Мар 10, 2017 09:40:37
Заголовок сообщения: Квартира в собст-ти больше года,но перед продажей узаконили перепланировку. Возникает ли имущ.доход?
Физ. лицо ( он же ИП на ОУР) продал жилую квартиру. не использовавшуюся в предпринимательской деятельности.
Квартира была приобретена в 1997 году.
Перед продажей 18.11 16 в связи с изменением адреса и перепланировкой было переоформление документов (Акт о приеме в эксплуатацию собственником самостоятельно)
Через неделю, т.е. 25.11.16г. квартира продана.
Из НУ пришло письмо с напоминанием об оплате ИПН с имущественного дохода.
Но ведь ввод в эксплуатацию не является датой возникновения права собственности, а в письме ДАТОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩЕГО ДОКУМЕНТА ПРИОБРЕТЕНИЯ указано 18.11.16г. и сумма покупки -0 тенге.
Достаточно ли для доказательства права владения более года (фактически 19 лет) справки из ЦОНа?
И надо ли сдавать формы 240 и 220 даже при отсутствии имущественного дохода?
Спасибо.
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #2  Пт Мар 10, 2017 10:09:19
Заголовок сообщения:
iriska230 говорит:
Но ведь ввод в эксплуатацию не является датой возникновения права собственности

По законодательству право собственности считается с даты гос. регистрации правоустанавливающего документа. А правоустанавливающим документом у вас после 18.11.16. являлся акт ввода в эксплуатацию.
iriska230 говорит:
Достаточно ли для доказательства права владения более года (фактически 19 лет) справки из ЦОНа?

Ситуация нестандартная, в НК этот случай не предусмотрен. Думаю, все зависит от жесткости позиции налоговых органов.
iriska230 говорит:
И надо ли сдавать формы 240 и 220 даже при отсутствии имущественного дохода?

При отсутствии имущественного дохода форму 240 сдавать не надо.
Форму 220 ИП на ОУР сдают даже при отсутствии доходов от предпринимательской деятельности (она аналогична форме 100 для юрлиц).
Автор: Ведмедев
Добавлено: #3  Пт Мар 10, 2017 10:45:48
Заголовок сообщения:
iriska230 говорит:
Перед продажей 18.11 16 в связи с изменением адреса

это как понять?
Перепланировка это плохо, полагаю что придётся платить.

Добавлено спустя 5 минут 46 секунд:

Ирина Локтионова говорит:
Ситуация нестандартная, в НК этот случай не предусмотрен. Думаю, все зависит от жесткости позиции налоговых органов.

примерно такое же было у меня, родители продали дом который купили в 1985 году, но перед продажей за пару месяцев сделали новый т.п., так как план дома не соответствовал факту. Об этом я узнал когда пришло уведомление, а они партизанили, раз сто у них спросил, точно ничего с документами не делали, уверяли что нет. А потом когда начался допрос с пристрастием выяснилось что "ой, а мы же план новый делали, и с взглядом полным удивления в глазах", и утверждением но это же наш дом, это не считается. В общем пришлось малость повоевать с налоговиками. Была поднята куча документов с 1985 года, т.к. прирост был не шуточным, платить налоги жуть как не хотелось.

Добавлено спустя 6 минут 13 секунд:

Ведмедев говорит:
сделали новый т.п.

сделали новый техпаспорт, нафика сократил так, не пойму.
Автор: iriska230
Добавлено: #4  Пт Мар 10, 2017 11:17:20
Заголовок сообщения:
Ирина Локтионова, спасибо вам.
Ведмедев, спасибо.

Ведмедев говорит:
iriska230 говорит:
Перед продажей 18.11 16 в связи с изменением адреса

это как понять?
Перепланировка это плохо, полагаю что придётся платить..

За 19 лет владения изменилось название улицы, надо было привести в соответствие... Ну и перепланировка...
Ведмедь, войну выиграли или просто потери уменьшили? Вы пишите, что много документов пришлось поднять, что может быть в помощь аргументации?
И еще. Если не удастся доказать владение больше года...
Подняла квитанцию налог на имущество за 2016 год. Сумма налога умноженная на 1000 это стоимость приобретения? Она смешная...
Может сделать оценку рыночной стоимости на ноябрь 2016?
Совсем не хочется платить, за то что реально не за что..
Автор: Ведмедев
Добавлено: #5  Пт Мар 10, 2017 11:29:45
Заголовок сообщения:
iriska230 говорит:
Ведмедь, войну выиграли или просто потери уменьшили?

выиграть было не реально, партизаны ещё те попались, узнал о случившемся через год практически как продали, уменьшил потери в 22 раза.
iriska230 говорит:
Вы пишите, что много документов пришлось поднять

угу пришлось найти все НПА которые с 1985 года передавали право подтверждения права собственности от одного органа к другому органу, типа решения совета народных депутатов у меня было 2, бюро технической инвентаризации которое раньше регистрировало право собственности меняло организационно правовую форму несколько раз, пришлось поднять все решения Акима и маслихата, даже пришлось брать решение, о том что раньше была Алма-Ата, а потом стало Алматы. В общем со всей этой кучей документов, своим расчётом прироста стоимости и объяснительной с несогласием с суммой нарушения указанной в уведомлении на трёх листах пришёл в НК, часа за два удалось отстоять свою позицию, сначала у инспектора, потом у начальника отдела.

Добавлено спустя 52 секунды:

iriska230 говорит:
Ну и перепланировка...

Главный косяк, исходя из опыта, отбиться у вас нет никакой возможности, фискалы будут правы.
Автор: iriska230
Добавлено: #6  Пт Мар 10, 2017 11:34:54
Заголовок сообщения:
iriska230 говорит:


Подняла квитанцию налог на имущество за 2016 год. Сумма налога умноженная на 1000 это стоимость приобретения? Она смешная...
Может сделать оценку рыночной стоимости на ноябрь 2016?
Совсем не хочется платить, за то что реально не за что..

Автор: Ведмедев
Добавлено: #7  Пт Мар 10, 2017 11:37:26
Заголовок сообщения:
iriska230 говорит:
Может сделать оценку рыночной стоимости на ноябрь 2016?
Совсем не хочется платить, за то что реально не за что..

у вас есть стоимость приобретения.
iriska230 говорит:
Квартира была приобретена в 1997 году

Оценка нужна только в случае отсутствия стоимости приобретения, типа наследование, дарение.
Автор: iriska230
Добавлено: #8  Пт Мар 10, 2017 11:43:53
Заголовок сообщения:
Спасибо.

Добавлено спустя 3 минуты 12 секунд:

и все таки... если акт перепланировки - это правоустанавливающий документ, то приобретение 2016 год?
я совсем запуталась.. а стоимость 1997 года?
Автор: Ведмедев
Добавлено: #9  Пт Мар 10, 2017 11:51:34
Заголовок сообщения:
iriska230 говорит:
и все таки... если акт перепланировки - это правоустанавливающий документ, то приобретение 2016 год?

да, и по нему у вас стоимость работ и потраченных материалов составляет "0" ноль тенге, следовательно к стоимости приобретения 1997года прибавлять нечего и следовательно прирост считается как стоимость реализации минус стоимость приобретения.
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #10  Пт Мар 10, 2017 11:54:25
Заголовок сообщения:
iriska230 говорит:
Подняла квитанцию налог на имущество за 2016 год. Сумма налога умноженная на 1000 это стоимость приобретения? Она смешная...

Не так просто, посмотрите по ст.408 НК, там прогрессивная шкала исчисления налога на имущество.
И потом, стоимость для исчисления налога на имущество намного меньше рыночной стоимости.
iriska230 говорит:
Может сделать оценку рыночной стоимости на ноябрь 2016?

На всякий случай надо сделать, причем срочно - сама оценка на дату 18.11.16. должна быть сделана до 31 марта 2017 г.

В общем, я думаю, вам надо сходить прежде всего в УГД и выяснить, какие их претензии, какой налог они хотят, чтобы вы заплатили, и на основании какого пункта ст.180-1.

Потом первым делом попытаться объяснить, что квартира на самом деле в собственности больше года и что перепланировка была не существенной, она не увеличила стоимость квартиры. Если согласятся, тогда вообще ничего платить не надо.

Если доказать это не удастся, тогда по максимуму вам грозит ИПН 10% с разницы между стоимостью реализации и стоимостью, с которой исчисляется налог на имущество:
Статья 180-1 НК говорит:
7. В случае, указанном в пункте 6 настоящей статьи, при отсутствии рыночной стоимости, определенной на дату возникновения права собственности на реализованное имущество, указанное в подпунктах 1) – 7) пункта 1 настоящей статьи, либо при несоблюдении срока определения рыночной стоимости, установленного пунктом 6 настоящей статьи, а также в других случаях отсутствия цены (стоимости) приобретения имущества, не указанных в пункте 6 настоящей статьи, доходом от прироста стоимости является:

1) по имуществу, указанному в подпункте 1) пункта 1 настоящей статьи, – положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и оценочной стоимостью. При этом оценочной стоимостью является стоимость, определенная для исчисления налога на имущество налоговыми органами на основании сведений, представляемых уполномоченным государственным органом в сфере регистрации прав на недвижимое имущество, на 1 января года, в котором возникло право собственности на реализованное имущество;


Чтобы уменьшить налог, можно попробовать уломать налоговиков на то, чтобы применить п.6 ст.180-1 НК:
Цитата:
6. В случаях реализации индивидуального жилого дома, построенного лицом, его реализующим, а также имущества, указанного в подпунктах 1) – 7) пункта 1 настоящей статьи, полученного в виде наследования, благотворительной помощи (за исключением случая, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи), доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и рыночной стоимостью на реализуемое имущество на дату возникновения права собственности.

Вот тут и могла бы понадобиться рыночная стоимость по данным оценки. Но, честно говоря, я не вижу, как тут можно применить пункт 6.

Добавлено спустя 2 минуты 28 секунд:

Ведмедев говорит:
к стоимости приобретения 1997года прибавлять нечего и следовательно прирост считается как стоимость реализации минус стоимость приобретения.

А действительно, это вариант. Я отталкивалась от того, что стоимость приобретения по акту равна нулю, но есть же первоначальная стоимость приобретения.
Автор: Ведмедев
Добавлено: #11  Пт Мар 10, 2017 11:57:39
Заголовок сообщения:
Ирина Локтионова говорит:
перепланировка была не существенной, она не увеличила стоимость квартиры

Проблема в том что перепланировка изменила саму квартиру. Условные 100000 потрачены были на квартиру с 2 комнатами и раздельным сан узлом, после перепланировки квартира стала однокомнатная с кухней студией и большим сан узлом.

Добавлено спустя 1 минуту 15 секунд:

Ирина Локтионова говорит:
Но, честно говоря, я не вижу, как тут можно применить пункт 6.

Правильно, никак, потому что касается ИЖС, а не многоквартирных домов.

Добавлено спустя 1 минуту:

Ирина Локтионова говорит:
А действительно, это вариант. Я отталкивалась от того, что стоимость приобретения по акту равна нулю, но есть же первоначальная стоимость приобретения.

угу и будет разница не цена продажи минус 0, а цена продажи минус стоимость приобретения.
Автор: JanaJana
Добавлено: #12  Пт Мар 10, 2017 12:32:53
Заголовок сообщения:
iriska230 говорит:
Достаточно ли для доказательства права владения более года (фактически 19 лет) справки из ЦОНа?
И надо ли сдавать формы 240 и 220 даже при отсутствии имущественного дохода?


Мне приходило такое уведомление. Точно такая же ситуация.
В НК сказали, что у них все изменения подобного рода фиксируются в программе как приобретение по дате изменения. Поэтому они выставляют уведомление.
Нужно просто ответить на уведомление с приложением соответствующих документов.
Я в ответе на уведомление указала дату приобретения квартиры, дату перепланировки и дату продажи. Квартира находилась в собственности несколько лет. Соответственно приложила копии договоров купли-продажи, акт приемки объекта в эксплуатацию и справку об отсутствии (наличии) недвижимого имущества.
Больше вопросов не было :)
Автор: iriska230
Добавлено: #13  Пт Мар 10, 2017 13:02:38
Заголовок сообщения:
JanaJana , спасибо.

Попробую пойти по этому пути. Тем более сроки еще не пропущены.
Автор: Ведмедев
Добавлено: #14  Пт Мар 10, 2017 13:40:45
Заголовок сообщения:
JanaJana говорит:
Больше вопросов не было

поздравляю, налоговикам вашим неуд. Наших так не проведёшь :-(
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #15  Пт Мар 10, 2017 15:36:16
Заголовок сообщения:
Ну вот поэтому я и говорила в самом начале:
Ирина Локтионова говорит:
все зависит от жесткости позиции налоговых органов.

Ирина Локтионова говорит:
первым делом попытаться объяснить, что квартира на самом деле в собственности больше года и что перепланировка была не существенной, она не увеличила стоимость квартиры. Если согласятся, тогда вообще ничего платить не надо.

Автор: JanaJana
Добавлено: #16  Пт Мар 10, 2017 15:36:47
Заголовок сообщения:
Ведмедев говорит:
поздравляю, налоговикам вашим неуд. Наших так не проведёшь Sad

Хмм... а чем это я их провела? :)
Квартира на праве собственности более года, следовательно при продаже имущественный доход не возникает Ст. 180-1 НК.
Перепланировка квартиры не является основанием прекращения права собственности.

Ирина Локтионова говорит:
По законодательству право собственности считается с даты гос. регистрации правоустанавливающего документа. А правоустанавливающим документом у вас после 18.11.16. являлся акт ввода в эксплуатацию.

Право собственности возникает на основании акта приемочной комиссии о приемке построенного объекта в эксплуатацию. Ст.235-236 ГК РК
В акте приемке объекта в эксплуатацию на основании перепланировки, так и указывается – перепланировка.
Но на основании Закона о гос регистрации права на недвижимое имущество, изменение идентификационных характеристик объекта недвижимости подлежит гос регистрации (ст.6 Закона).
Вот эту регистрацию и видит НК, и в их программе это воспринимается, либо как приобретение права, либо как прекращение права собственности.
В моем случае, как и у iriska230, акт ввода – как приобретение права, на самом же деле это только изменение характеристик.
Был у меня случай, когда на регистрацию изменения (несколько лет назад, при наследовании и разделе наследованного имущества) пришло уведомление на такую регистрацию как на прекращение права собственности. Точно так же писала ответ, прилагала документы, и справку об отсутствии (наличии) недвижимого имущества.
Ведмедев говорит:
поздравляю, налоговикам вашим неуд. Наших так не проведёшь Sad

Так что это не нашим налоговикам неуд :) (они понимают, где приобретение и прекращение права, а где изменение характеристик), а их программе, из-за чего и приходят уведомления.
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #17  Пт Мар 10, 2017 15:36:51
Заголовок сообщения:
iriska230, вы уж отпишитесь, пожалуйста, чем дело кончится.
Автор: iriska230
Добавлено: #18  Пт Мар 10, 2017 19:20:57
Заголовок сообщения:
Обязательно. В понедельник пойду с ответом и документами.
Автор: iriska230
Добавлено: #19  Пн Мар 13, 2017 15:51:12
Заголовок сообщения:
JanaJana говорит:

Мне приходило такое уведомление. Точно такая же ситуация.
В НК сказали, что у них все изменения подобного рода фиксируются в программе как приобретение по дате изменения. Поэтому они выставляют уведомление.
Нужно просто ответить на уведомление с приложением соответствующих документов.
Я в ответе на уведомление указала дату приобретения квартиры, дату перепланировки и дату продажи. Квартира находилась в собственности несколько лет. Соответственно приложила копии договоров купли-продажи, акт приемки объекта в эксплуатацию и справку об отсутствии (наличии) недвижимого имущества.
Больше вопросов не было :)


Была сегодня в налоговой.
Слово в слово, как написала JanaJana.
Изложила все на бумаге, приложила документы и зарегестрировала в канцелярии - сказали "ВСЕ".
Спасибо всем участникам форума за профессионализм и неравнодушие.

  

Служба поддержки WWW.BALANS.KZ