» Казахстанский Бухгалтерский форум www.balans.kz

Определение имущественного дохода при продаже и дарении магазина, построенного ИП на упрощенке

  
Показать сообщения:
Начиная со старых .::. Начиная с новых
Автор: Артант
Добавлено: #1  Ср Ноя 06, 2013 16:25:14
Заголовок сообщения: Определение имущественного дохода при продаже и дарении магазина, построенного ИП на упрощенке
База знаний http://balans.kz/viewtopic.php?p=647638#647638

Уважаемые бухгалтера помогите пожалуйста разобраться в ситуации! ИП на упрощенке в 2007 году построило здание (магазин) оценочная стоимость 12 000 000 тг. Сейчас он продал его другому ИП (тоже на упрощенке) за 20 000 000 тг.
1. Доход от прироста будет считаться от первоначальной оценочной стоимости (не зависимо от того что зданием построено самим ИП)? Если правильно поняла НК получается 20 000 000-12 000 000= 8 000 000*10% = 800 000 - ИПН который долже уплатить ИП продавец?

И дальше ИП покупатель через 2 месяца хочет оформить этот магазин дарственной на женщину (ИП упрощенка) и ее несовершеннолетнюю дочку пополам.
1. Возможно ли оформлять здание на несовершеннолетнего ребенка?
2. Как в будущем будет происходить уплата налога на имущество несовершеннолетним ребенком?
3.Как в данном случае будет считаться имущественной доход и кто его будет платить?

Здание используется в предпринимательских целях.
Очень запутанная ситуация, перерыла уже гору материала и одно каша в голове. Если кто разъяснить буду очень благодарна!
Автор: Galina Moisseyenko
Добавлено: #2  Ср Ноя 06, 2013 18:55:54
Заголовок сообщения:
Артант,
Цитата:
1. Возможно ли оформлять здание на несовершеннолетнего ребенка?
Возможно. Сделки совершают их законные представители: родители, усыновители, опекуны.
По-второму вопросу - ответ тот же: ответственность по уплате налога на имущество за несовершеннолетнего ребенка несут его законные представители.
Цитата:
3.Как в данном случае будет считаться имущественной доход и кто его будет платить?
Здание используется в предпринимательских целях.

Думаю, что имущественный доход будет п.п.28),п.1),ст156 НК
Цитата:
стоимость имущества, полученного физическим лицом в виде дарения или наследования от другого физического лица. Положения настоящего подпункта не распространяются на имущество, полученное индивидуальным предпринимателем и предназначенное для использования в предпринимательских целях

Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #3  Чт Ноя 07, 2013 00:19:11
Заголовок сообщения:
Артант говорит:
1. Доход от прироста будет считаться от первоначальной оценочной стоимости (не зависимо от того что зданием построено самим ИП)?

Да, причем рыночная стоимость должна быть определена на дату ввода здания в эксплуатацию:
Статья 180-1 НК говорит:
6. В случаях реализации индивидуального жилого дома, построенного лицом, его реализующим, а также имущества, указанного в подпунктах 1) – 7) пункта 1 настоящей статьи, полученного в виде наследования, благотворительной помощи (за исключением случая, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи), доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и рыночной стоимостью на реализуемое имущество на дату возникновения права собственности.
При этом такая рыночная стоимость должна быть определена налогоплательщиком не позднее срока, установленного для представления декларации по индивидуальному подоходному налогу за налоговый период, в котором реализовано такое имущество. В целях настоящего пункта рыночной стоимостью является стоимость, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с законодательством Республики Казахстан об оценочной деятельности.

Я поняла, что у вас есть оценка как раз на требуемую дату?
Артант говорит:
Если правильно поняла НК получается 20 000 000-12 000 000= 8 000 000*10% = 800 000 - ИПН который долже уплатить ИП продавец?

Верно.
Еще обратите внимание на вопросы, обсуждавшиеся в этой теме http://balans.kz/viewtopic.php?p=533930#533930
(налоговые вычеты при определении имущественного дохода, одновременная реализация земли вместе с недвижимостью)
Galina Moisseyenko говорит:
Думаю, что имущественный доход будет п.п.28),п.1),ст156 НК

Согласна.
Поэтому не советовала бы оформлять дарственную на ИП. Тут несколько причин:
1) Одаряемая-ИП должна признать подаренное имущество доходом по оценочной стоимости.
Подробнее здесь http://balans.kz/viewtopic.php?p=550216#550216
2) В дальнейшем она должна будет платить налог на имущество от оценочной стоимости.

Если же продать по какой-то разумной цене (меньше 20 млн), при этом в договоре купли-продажи установить отдельно стоимость недвижимости и земли (если земля в частной собственности), то имущественный доход не возникает ни у продавца, ни у покупателя, и еще у покупателя минимизируется налог на имущество.
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #4  Чт Дек 19, 2013 23:09:47
Заголовок сообщения:
Хочу вернуться к этому вопросу, т.к. после разных обсуждений пришла к выводу, что тут не все так просто.
Давайте еще раз прочитаем п.6 ст.180-1, который я цитировала в предыдущем посте.
Статья 180-1 НК говорит:
6. В случаях реализации индивидуального жилого дома, построенного лицом, его реализующим, а также имущества, указанного в подпунктах 1) – 7) пункта 1 настоящей статьи, полученного в виде наследования, благотворительной помощи (за исключением случая, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи), доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и рыночной стоимостью на реализуемое имущество на дату возникновения права собственности.
При этом такая рыночная стоимость должна быть определена налогоплательщиком не позднее срока, установленного для представления декларации по индивидуальному подоходному налогу за налоговый период, в котором реализовано такое имущество. В целях настоящего пункта рыночной стоимостью является стоимость, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с законодательством Республики Казахстан об оценочной деятельности.

То есть этот пункт относится только к построенным жилым домам и к другому имуществу, полученному в виде наследования или благотворительной помощи.
Нежилых зданий, построенных собственником, в этом пункте нет. Боюсь, что в данном случае придется применять п.7 ст.180-1.
Статья 180-1 НК говорит:
7. В случае, указанном в пункте 6 настоящей статьи, при отсутствии рыночной стоимости, определенной на дату возникновения права собственности на реализованное имущество, указанное в подпунктах 1) – 7) пункта 1 настоящей статьи, либо при несоблюдении срока определения рыночной стоимости, установленного пунктом 6 настоящей статьи, а также в других случаях отсутствия цены (стоимости) приобретения имущества, не указанных в пункте 6 настоящей статьи, доходом от прироста стоимости является:
1) по имуществу, указанному в подпункте 1) пункта 1 настоящей статьи, – положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и оценочной стоимостью. При этом оценочной стоимостью является стоимость, определенная для исчисления налога на имущество уполномоченным государственным органом в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, на 1 января года, в котором возникло право собственности на реализованное имущество;
2) по имуществу, указанному в подпунктах 2) – 4) пункта 1 настоящей статьи, – положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и кадастровой (оценочной) стоимостью земельного участка. При этом кадастровой (оценочной) стоимостью является стоимость, определенная уполномоченным государственным органом по земельным отношениям, на одну из наиболее поздних дат:
дату возникновения права собственности на земельный участок;
последнюю дату, предшествующую дате возникновения права собственности на земельный участок;
3) по имуществу, указанному в подпунктах 5) – 7) пункта 1 настоящей статьи, – цена (стоимость) реализации такого имущества.

То есть получается, что в данном случае приростом стоимости считается вся стоимость реализации, т.е. не отнимается ничего?
Права ли я?
Кто как думает, можно ли в качестве стоимости приобретения использовать стоимость, указанную в акте ввода в эксплуатацию?
Автор: Galina Moisseyenko
Добавлено: #5  Пт Дек 20, 2013 21:27:57
Заголовок сообщения:
Рита говорит:
То есть получается, что в данном случае приростом стоимости считается вся стоимость реализации, т.е. не отнимается ничего?
Права ли я?

Совершенно верно. Только в том случае, если отсутствует рыночная стоимость на дату возникновения права собственности. Налогоплательщику дается время для определения рыночной стоим-сти. Абзац 2, п.6, ст.180-1
Цитата:
При этом такая рыночная стоимость должна быть определена налогоплательщиком не позднее срока, установленного для представления декларации по индивидуальному подоходному налогу за налоговый период, в котором реализовано такое имущество. В целях настоящего пункта рыночной стоимостью является стоимость, определенная в отчете об оценке, проведенной по договору между оценщиком и налогоплательщиком в соответствии с законодательством Республики Казахстан об оценочной деятельности.

Рита говорит:
можно ли в качестве стоимости приобретения использовать стоимость, указанную в акте ввода в эксплуатацию?

Нет. опять же ответ в абзаце 1,п.6, ст.180-1
Цитата:
В случаях реализации индивидуального жилого дома, построенного лицом, его реализующим, а также имущества, указанного в подпунктах 1) – 7) пункта 1 настоящей статьи, полученного в виде наследования, благотворительной помощи (за исключением случая, предусмотренного пунктом 5 настоящей статьи), доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и рыночной стоимостью на реализуемое имущество на дату возникновения права собственности.

Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #6  Пт Дек 20, 2013 23:38:30
Заголовок сообщения:
Galina Moisseyenko говорит:
в том случае, если отсутствует рыночная стоимость на дату возникновения права собственности. Налогоплательщику дается время для определения рыночной стоим-сти. Абзац 2, п.6, ст.180-1

Так дело в том, что в п.6 ст.180-1 вообще ничего не сказано, про "нежилой дом, построенный лицом, его реализующим".
Нежилая недвижимость - это пп.6) п.1 ст.180-1:
Статья 180-1 НК говорит:
1. Доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом, а также индивидуальным предпринимателем, применяющим специальный налоговый режим для субъектов малого бизнеса, возникает при реализации следующего имущества, находящегося на территории Республики Казахстан:
...
6) недвижимого имущества, за исключением указанного в подпунктах 1) – 4) настоящего пункта;

Эта недвижимость (нежилая) упоминается в пункте 6 только в контексте "полученного в виде наследования, благотворительной помощи".

То есть только в том случае, если нежилая недвижимость получена в виде наследования, благотворительной помощи, то только тогда в соответствии с п.6 ст.180-1 "доходом от прироста стоимости является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и рыночной стоимостью на реализуемое имущество на дату возникновения права собственности."

А вот если нежилая недвижимость построена лицом, ее реализующим? Про это в п.6 ст.180-1 ничего не говорится. Как в этом случае определить прирост стоимости?
Автор: Galina Moisseyenko
Добавлено: #7  Сб Дек 21, 2013 00:11:49
Заголовок сообщения:
"В самом деле, пятачок"...Зришь в корень! Ан нет такого пункта.
Цитата:
2. Доходом от прироста стоимости при реализации имущества, указанного в подпунктах 1) – 7) пункта 1 настоящей статьи, является положительная разница между ценой (стоимостью) реализации имущества и ценой (стоимостью) его приобретения, если иное не установлено пунктами 3 – 7 настоящей статьи.

Цены приобретения нет, опять же в п.6 ентого имущества нет.
Рита говорит:
Кто как думает, можно ли в качестве стоимости приобретения использовать стоимость, указанную в акте ввода в эксплуатацию?
Рисковано, могут быть учтены не все затраты. На практитике так часто бывает, тем более если строительство ведется частным способом(физ.лицо). т.е, получается как бы имущество "без цены", думаю правильно будет (ну не докопаешься-это в сторону налоговиков)
Цитата:
и рыночной стоимостью на реализуемое имущество на дату возникновения права собственности."

Автор: Дариюша
Добавлено: #8  Ср Фев 19, 2014 11:38:16
Заголовок сообщения:
Добрый день! можно продолжить тему, в рамках Кодекса в 2014 г.
Нежилое помещение приобретено в 2002 году, цена по договору купли-продажи 1 161 000 теге. Земля была в аренде у государства. В 2014 году землю оформили в частную собственность, за 160 000 тенге. После оформления земли в 2014 г. принято решение продать нежилое помещение за 2 000 000 тенге, землю за 250 000 тенге.

Мои рассуждения:

В договоре купли-продажи выделяем отдельно:
стоимость реализации магазина: 2 000 000 тенге, стоимость земельного участка 250 000 тенге;

Определяем имущественный доход. По земле потому, что в собственности было менее года, и по имуществу, потому, что есть прирост стоимости при реализации:
2 000 000– 1 161 000 (цена покупки) = 839 000 тнг*10%
= 83 900 тнг., имущественный доход, согласно ст. 180-1 п.1, пп.6, п. 2 НК РК (здание);

160 000-250 000 (цена продажи) = 90 000 тнг*10% = 9 000 тнг., имущественный доход, согласно ст. 180-1 п.1 пп.4, п. 2 НК РК (земля)

Правильны ли мои рассуждения? Подскажите, пожалуйста

ИТОГО имущественный доход 92 900 тнг (83900 тнг.+9000 тнг.)
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #9  Ср Фев 19, 2014 12:20:03
Заголовок сообщения:
Все верно.
Просто малюсенькое уточнение: по земле имущественный доход возникает не потому что в собственности меньше года, а потому что под нежилым зданием, поэтому независимо от времени владения - пп.4) п.1 ст.180-1.

  

Служба поддержки WWW.BALANS.KZ