» Казахстанский Бухгалтерский форум www.balans.kz

как избежать перевода на ОУР при продаже недвижимости ИП на УР?

  
Показать сообщения:
Начиная со старых .::. Начиная с новых
Автор: sana
Добавлено: #1  Сб Сен 21, 2013 10:05:07
Заголовок сообщения: как избежать перевода на ОУР при продаже недвижимости ИП на УР?
Ожидается продажа здания, сдаваемого в аренду.
ИП-арендодатель, на упрощенке, сдает в аренду здание, хочет купить арендатор.
Прирост при продаже превысит предельный размер по упрощенке.
ИП не хочет переходить на ОУР, т.к. это здание- пока единств.объект, использ. в предприн.деят-ти.
В перспективе планы на сдачу в аренду др.недв-сти-жилой, которая на данный момент в собств. как у физлица.
Как можно остаться на УР?

Сама рассматриваю такой вариант.

За месяц-два до факт.сделки расторгнуть договор аренды от имени ИП, заключить дог.аренды от имени физлица, пусть арендатор-ТОО-платит ИПН за физлицо.
Паралельно подать заявление на приостановление деятельности ИП.
После продажи от имени физлица оплатить имущ.налог как физлицо 10% от стоимости прироста.
(Еще возникают вопросы по ф.700,701 ИП или физлицо?)

Жить далее с приостановленным ИП до претворения перспективных планов по сдаче в аренду другой недвижимости.

Уважаемые профи, что посоветуете?
Автор: sana
Добавлено: #2  Вт Сен 24, 2013 23:03:18
Заголовок сообщения:
Профессионалы, посоветуйте, как быть?
Автор: С. Ромазанов
Добавлено: #3  Вт Сен 24, 2013 23:13:32
Заголовок сообщения:
sana говорит:
как быть?

Как завещал великий Кодекс.
Ст. 427 говорит:
3. Объектом налогообложения для налогоплательщиков, применяющих специальные налоговые режимы на основе патента или упрощенной декларации, является доход за налоговый период, состоящий из всех видов доходов, полученных (подлежащих получению) на территории Республики Казахстан и за ее пределами.
Изменения в части второй пункта 3, внесенные ЗРК № 467-IV, вводятся в действие с 1 января 2012 г.
В доход включаются доходы, указанные в подпунктах 1), 3) - 9), 13) - 24) пункта 1 статьи 85 настоящего Кодекса, определяемые в соответствии с настоящим Кодексом.
Исчисление и уплата корпоративного или индивидуального подоходного налога и представление налоговой отчетности по ним с доходов, указанных в подпунктах 2), 10) пункта 1 статьи 85, подпунктах 1), 4) статьи 177 настоящего Кодекса, производятся в общеустановленном порядке.

Ст. 177 говорит:
1) имущественный доход;

Ст. 180 говорит:
1. К имущественному доходу налогоплательщика, подлежащему налогообложению, относится:
1) доход от прироста стоимости при реализации имущества;

Попросту - по доходу от прироста стоимости при продажи здания ИП отчитается по общеустановленному режиму (220.00), заплатит 10%. И никаких фокусов, упрощенки эта операция не касается.
Автор: sana
Добавлено: #4  Вт Сен 24, 2013 23:32:51
Заголовок сообщения:
Я опиралась на ст.180-1- доход от прироста стоимости при реализации имущества физ.лицом, а также ИП, применяющим СНР для СМБ...- и считала, что надо сдавать 240ф., т.к. в данном случае ип приравнены к физлицам. Соответственно, в 910ф этот доход не включается, но включается в предельный доход для применения упрощенки (не могу найти, где об этом писала Рита). Потому и возникли у меня вопросы и варианты их решения, в коих сильно сомневаюсь и прошу помочь.
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #5  Вт Сен 24, 2013 23:55:37
Заголовок сообщения:
Это раньше не касалось, а с 2013 года все изменилось.
Статья 428 НК говорит:
5. Для целей статей 429 и 433 настоящего Кодекса предельный доход индивидуального предпринимателя состоит из:
1) объекта налогообложения, определяемого в соответствии с пунктом 3 статьи 427 настоящего Кодекса;
2) доходов в виде прироста стоимости, указанных в статье 180 настоящего Кодекса, возникающих в связи с реализацией и передачей в уставной капитал имущества, являющегося основными средствами индивидуального предпринимателя;
3) дохода, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 183 настоящего Кодекса.

Согласно ст.180 реализация ИП-шкой недвижимости - это имущественный доход, и сдавать он должен теперь не форму 220 от ИП, а форму 240 как физлицо, но в предельный доход ИП все равно включай.

Раньше, когда это считался доход от выбытия ФА, то рассуждали так: если недвижимость стоит на балансе ИП, то это ФА и доход ИП, не стоит на балансе - имущественный доход физлица. И выход был простой: прекратил использовать в деятельности ИП, вывел имущество с баланса ИП - и все дела.
Налоговики всегда к этому цеплялись, но если ИП грамотный, мог отстоять свои права.

Теперь, если даже ИП ведет бухучет, то это имущественный доход физлица. То есть получается, что с точки зрения НК имущество физлица и ИП практически не различается.

Остается одна зацепка, что считается основными средствами ИП, но и тут облом:
Статья 60-1 НК говорит:
В целях применения норм настоящего Кодекса в части ведения налогового учета и порядка определения и исполнения налоговых обязательств индивидуальными предпринимателями, не осуществляющими ведение бухгалтерского учета и составление финансовой отчетности в соответствии с законодательным актом Республики Казахстан о бухгалтерском учете и финансовой отчетности, применяются следующие понятия:
...
7) основные средства – материальные активы, которые:
предназначены для использования в производстве или для административных целей, при реализации товаров, выполнении работ, оказании услуг, в том числе для сдачи в аренду другим лицам;
предполагается использовать в течение более чем одного года;

То есть не "используемые", а "предназначенные для использования". Поэтому вариант, который вы, sana, предлагаете, очень рискованный. А придумать другой выход, к сожалению, не могу.

Добавлено спустя 3 минуты 10 секунд:

Разве что закрыть ИП, продать здание, а потом снова зарегистрировать ИП.
Автор: sana
Добавлено: #6  Вт Сен 24, 2013 23:58:59
Заголовок сообщения:
Вот и ст.428 п.5, пп.2), где говорится о том, что предельный доход ип состоит из, в том числе дохода в виде прироста стоимости по ст.180.
Автор: С. Ромазанов
Добавлено: #7  Ср Сен 25, 2013 00:05:18
Заголовок сообщения:
Ст. 427 говорит:
В доход включаются доходы, указанные в подпунктах 1), 3) - 9), 13) - 24) пункта 1 статьи 85 настоящего Кодекса, определяемые в соответствии с настоящим Кодексом.

Неслучайно пп. 2 п. 1 ст. 85 (доход от прироста стоимости) исключен в ст. 427.
sana говорит:
считала, что надо сдавать 240ф., т.к. в данном случае ип приравнены к физлицам

Каким образом приравнены? Статья 180-1 описывает порядок определения дохода от прироста стоимости, но не приравнивает, а присоединяет ("а также").

Добавлено спустя 2 минуты 18 секунд:

Рита говорит:
Это раньше не касалось, а с 2013 года все изменилось

Хм, ловко

Добавлено спустя 2 минуты 37 секунд:

Рита говорит:
Согласно ст.180 реализация ИП-шкой недвижимости - это имущественный доход, и сдавать он должен теперь не форму 220 от ИП, а форму 240 как физлицо

Почему?
Автор: sana
Добавлено: #8  Ср Сен 25, 2013 00:11:18
Заголовок сообщения:
Рита, спасибо!
В том-то и дело, у ИП один объект, сдаваемый в аренду, собственно из-за этого он и стал ИП-кой.
А арендатор, он же и покупатель, поэтому и думала, что надо договор ГПХ заключить... и не закрывать ИП.
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #9  Ср Сен 25, 2013 00:17:28
Заголовок сообщения:
Здание продолжайте сдавать от физлица, как и предлагаете сами, но ИП надо не приостановить, а именно закрыть, ИМХО.

Может я перестраховываюсь, и будут другие мнения?
Автор: С. Ромазанов
Добавлено: #10  Ср Сен 25, 2013 00:19:53
Заголовок сообщения:
ИП продает здание жене без прироста стоимости. Через пару месяцев жена продает здание ТОО, сдает 240.00, платит ИПН 10% от прироста стоимости.
Автор: sana
Добавлено: #11  Ср Сен 25, 2013 00:23:00
Заголовок сообщения:
А если была бы ситуация, что человек одно помещение сдает как физлицо, а другое как ип ( что, вроде бы не возбраняется), то как он должен отчитаться при продаже того объекта, по которому он выступал как физлицо?
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #12  Ср Сен 25, 2013 00:26:42
Заголовок сообщения:
Считаю, что в обоих случаях должен сдавать форму 240 как физлицо.

Сергей хороший вариант предлагает, все законно, не подкопаешься.
Автор: sana
Добавлено: #13  Ср Сен 25, 2013 00:28:48
Заголовок сообщения:
sana говорит:
ИП продает здание жене без прироста стоимости. Через пару месяцев жена продает здание ТОО, сдает 240.00, платит ИПН 10% от прироста стоимости.

Да, можно ведь и так, и даже с небольшим, в пределах допустимого дохода по упрощенке! С.Ромазанов, спасибо.

Добавлено спустя 1 минуту 5 секунд:

Ой, процитировалось неверно.
Автор: Lola
Добавлено: #14  Пн Сен 08, 2014 19:21:22
Заголовок сообщения:
Изучила все похожие темы, но все равно много неясностей. В частности:
Рита говорит:
Согласно ст.180 реализация ИП-шкой недвижимости - это имущественный доход, и сдавать он должен теперь не форму 220 от ИП, а форму 240 как физлицо, но в предельный доход ИП все равно включай.

ИП на упрощенке продал нежилое здание, отчитался по ф.240, заплатил положенные 10% ИПН. А дальше? Он должен будет перейти на ОУР, встать на учет по НДС (т.к. сумма дохода обязывает), и еще раз имущественный доход отразить теперь в ф.100? И еще раз обложить налогами?
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #15  Пн Сен 08, 2014 21:14:20
Заголовок сообщения:
Lola говорит:
ИП на упрощенке продал нежилое здание, отчитался по ф.240, заплатил положенные 10% ИПН. А дальше? Он должен будет перейти на ОУР, встать на учет по НДС (т.к. сумма дохода обязывает)

Да.
Lola говорит:
и еще раз имущественный доход отразить теперь в ф.100? И еще раз обложить налогами?

Нет, зачем.
Во-первых, не может быть двойного налогообложения.
Во-вторых, он ведь перейдет на ОУР после того, как продаст здание, так что этот доход никаким боком в форму 220 ( а не 100, кстати) не попадет.
Автор: Lola
Добавлено: #16  Вт Сен 09, 2014 00:10:26
Заголовок сообщения:
Рита говорит:
но в предельный доход ИП все равно включай.
- а это как?
Автор: Ирина Локтионова
Добавлено: #17  Вт Сен 09, 2014 10:59:30
Заголовок сообщения:
Вот так:
Lola говорит:
ИП на упрощенке продал нежилое здание, отчитался по ф.240, заплатил положенные 10% ИПН. А дальше? Он должен будет перейти на ОУР

Это он должен сделать в том случае, если суммарный доход за квартал по форме 910 и форме 240 будет больше 1400 МЗП, т.к.
sana говорит:
ст.428 п.5, пп.2), где говорится о том, что предельный доход ип состоит из, в том числе дохода в виде прироста стоимости по ст.180.

Автор: Lola
Добавлено: #18  Вт Сен 09, 2014 11:44:54
Заголовок сообщения:
А, то есть в 910 форму этот доход не включается. А я не пойму: если в ф.910 не отразить- то откуда будет видно, что доход больше 1400 МЗП :palm: .
С. Ромазанов, в 10 посте удачное решение предлагает.
А Рита. как всегда, все так разложила по полочкам, что мне уже и самой непонятно, что именно было мне непонятно :D
Спасибо большое!

  

Служба поддержки WWW.BALANS.KZ