| » | Казахстанский Бухгалтерский форум www.balans.kz | Аналитический расклад...Как формируются цены на недвижимость в горде Алматы |
|
Показать сообщения: Начиная со старых .::. Начиная с новых |
|||
| Автор: | d.Fedor |
| Добавлено: | #1 Пт Ноя 10, 2006 10:44:21 |
| Заголовок сообщения: | Аналитический расклад...Как формируются цены на недвижимость в горде Алматы |
Копирайт http://forum.astanainfo.kz/index.php?showtopic=3009 Итак народ, Ваши мысли по поводу данной статьи, мне ее прислали по почте, чтобы я ее также прокомментировал. К счастью, тут тоже встречаются толковые люди, которые, надеюсь, не остануться равнодушными и прокоментируют этот пост. ---------- Аналитический расклад...Как формируются цены на недвижимость в горде Алматы 07.11.2006 Источник: -----------, "----------@mail.ru", 06.11.2006 г. Вчера лежа перед телевизором, я обозрел информацию, любезно представленную Центром коммерческой недвижимости, который плохо скрываемой радостью сообщал о неуклонном росте цен на недвижимость. Переключив канал, был вынужден слушать консультации ведущих специалистов компании АБСОЛЮТ по вопросам купли-продажи недвижимости. Тут старший сын говорит: папа, а цены и вправду так растут? Я не смог ответить сразу, а поиск ответа, в конце концов, родил вот эту статью. А ведь правду, население истово верит, что цена на недвижимость формируется исходя из выводов специалистов Агентства недвижимости. И многие искренне считают, что цену на недвижимость в Алматы ОПРЕДЕЛЯЮТ следующие факторы: 1.Объявления в газетах "КРЫША" и "МЕГАПОЛИС-недвижимость" 2.Вставка в прайм-тайм на телевидении от Центра коммерческой недвижимости 3.Консультации от ведущих специалистов компании "АБСОЛЮТ", закончившие Алматинский зооветеринарный институт или Джамбульский гидромелиоративный институт. 4.Маркетинговые исследования от непонятных центров и лаборатории Чтобы определить какие факторы должны определить цену на недвижимость, я был вынужден проанализировать все обстоятельства вокруг нее. Касаясь темы цены на недвижимость, мы должны начать с состояния дел в ГКП "АПК". А, как известно широкой общественности, состояние дел на АПК далеко не блестяще. Не приводя конкретные цифры по каждому пункту, в целом обрисуем сложившуюся обстановку. Мощностей не хватает, трубы изношены, тепло- и электроэнергию воруют, топливо дорожает, весь перечень негативных факторов и не перечислишь+ Теплотрассы надо прокладывать и необходимо их иногда ремонтировать, линии электропередачи необходимо строить, имеющиеся надо реконструировать - повышать пропускную способность. Город строится и растет, население увеличивается - все это требует огромных вложении в эти виды коммунальной инфраструктуры. А как в настоящее время решаются эти проблемы? А очень просто. Есть некая компания "Казтрансгаз", являющаяся в свою очередь "дочкой" национальной компании "Казмунайгаз". Вот этот "Казтрансгаз" и является владельцем нашего доблестного АПК. И "Казтрансгаз", как добропорядочный владелец, вкладывает немалые деньги в поддержание и развитие инфраструктуры своего непутевого хозяйства - АПК. Но, здесь возникают ряд вопросов, на которых я, как ни старался, не смог найти ответа. Вопрос номер - 1. Как мы выяснили, "Казтрансгаз" является компанией с государственной формой собственности, хоть и в организационно-правовой форме - акционерное общество. Так? Так. Далее. "Казтрансгаз" извлекает свои доходы от транспортировки нефти и газа по своим сетям. А нефть и газ в Казахстане добываются на западном регионе страны. Однозначно. Теперь сам вопрос. С какого рожна доходы, извлекаемые на западе, должны тратиться на юго-востоке страны на содержание обветшалой инфраструктуры? Чем славный город Алматы заслужил такое право? А почему не город Аркалык или Лисаковск? Вопрос номер -2. Поскольку такие неудобные вопросы очень скоро буду задавать не только я, встанет вопрос о справедливом распределении доходов от деятельности Казтрансгаза. И соответственно иссякнут халявные вливания от щедрого хозяина. А как дальше быть? Откуда взять деньги? Естественно в городском бюджете. А городской бюджет не безразмерный, там и так средств не хватают. Об этом даже сам аким города неоднократно говорил. Значит, как все нормальные компании, АПК должен будет привлечь заемные средства. А заемные средства, они как правило платные, то бишь по ним проценты платить надо. И, если вы помните, мы это уже проходили и еле рассчитались с Народным банком, продав гостиницы "Казахстан" и "Алматы". А почему тогда еле рассчитались? А денег своих не хватало. А почему их не хватало? Дык, тарифы низкие же+ Теперь вопрос: Что будет с тарифами на тепло и электричество, когда АПК будет самостоятельно зарабатывать деньги на свои потребности? Поиск ответов на эти два вопроса меня неизменно приводил к выводу: - НЕПРЕМЕННО НЕОБХОДИМО ПОВЫШАТЬ ТАРИФЫ. Я понимаю, что Савостина и сотоварищи кинутся на меня с обвинениями и угрозами, но это и есть нормальная рыночная экономика. И при условиях этой экономики, защитники пенсионеров и прочих обездоленных слоев населения должны заходить с другой стороны, то есть требовать дополнительных пособии от государства на оплату услуг АПК. И это государству обойдется дешевле. Тут терпеливый читатель скажет - а при чем здесь цена на недвижимость? А при том - что если тарифы на услуги АПК (без материнской поддержки Казтрансгаза) поднимутся до нормального рыночного уровня, за среднюю квартиру в 80-100 кв.м. придется платить 250-350 долларов США, по курсу в тенге естественно. Если учесть, что в Алматы средний статистический ипотечный покупатель таких квартир зарабатывает 1000 долларов, и с этой суммы вычесть плату за кредиты - 600-800 долларов, и плату за отопление и электричество - 250-350 долларов, то он практически опускается ниже нуля, то есть на минус! И много ли найдутся тогда покупателей на такие квартиры? И много ли найдутся застройщиков таких квартир? И все так же, касаясь темы цены на недвижимость, многие аналитики пропускают такой важный вопрос как - налоги. А налоги, как и смерть, неизбежны. Казахстан входит в число стран, где мизерные ставки налогов на имущество. Они практически неощутимы. Я даже уверен, что многие читатели этой статьи даже не знают что это такое. А ведь есть такие страны, где налоги на недвижимость формируют львиную долю государственного бюджета. Для многих будет новостью, то, что например есть такие страны, где ставки налога на недвижимость доходят до 5% от оценочной (это не инвентаризационная стоимость, которая устанавливает наш неподкупный Центр недвижимости) стоимости. Что это значит? А это значит, что если вы, к примеру, купили где-нибудь на Кипре виллу за 100.000 долларов, то будьте добры, заплатите 5.000 долларов ежегодного налога на нее. Опять же дотошный читатель спросит, а причем здесь цена на недвижимость? А притом, что нет никакой гарантии, что какой-нибудь премьер-министр нашей страны, после неудачного заплыва на Ишим, не внесет предложение в парламент о радикальном повышении ставок налога на недвижимость. А наш крайне компетентный парламент, не глядя, поддержит это предложение. В условиях Казахстана ставки налога и в 2,5 % достаточна, чтоб влиять на цену на недвижимость. Более того, скажу я вам по секрету, ох неспроста проводится вся эта кампания по ускоренной легализации имущества, ох, неспроста! Она все больше напоминает инвентаризацию, для структуризации и систематизации базы налогообложения объектов недвижимости. Приехали? Приехали. Дальше. У меня приятель в конце 90-х поставил колбасный цех в пригороде Алматы. Закупил хорошее оборудование, наладил схему поставок сырья, обучил специалистов - в общем, очень выгодный и привлекательный бизнес получился. И однажды, бац! и продает этот цех за очень приличную сумму. О причинах мне пояснил: вложил в это дело порядка 700.000 долларов. В год имеет чистыми до 100.000 долларов, то есть, до полной окупаемости надо работать еще 7 лет. А в строительстве, с этими деньгами, в январе покупаешь участок, февраль-апрель уходит на проектирование, согласование и всякие разводы, в мае начало строительства, в ноябре сдача в эксплуатацию. На выходе, Белович не даст соврать, имеешь минимум 2.100.000 долларов. Какой смысл таскать опиум с берегов реки Пянджа на берега Москвы-реки, если такие же выгоды можно извлекать на строительстве дома в Алматы? То есть, в Алматы мы наблюдаем перетоки капиталов с других отраслей народного хозяйства в отрасль строительства. Сегодня строительством занимается кому только не лень - начиная от мини-футболистов кончая корпорацией Базис-А. Когда весь Советский Союз занимался поднятием целины, к чему это привело? К перепроизводству пшеницы. Когда весь Казахстан и прилегающие государства занимаются строительством жилья в Алматы, к чему это приведет? К перепроизводству жилья. А как нас учили по политэкономии, к чему приводит превышение предложения над спросом? К падению цен. Все понятно? Пошли дальше. Теперь зададимся вопросом, а почему, собственно говоря, таким спросом пользуются квартиры в Алматы? И сами же ответим - они являются объектом спекуляции и инвестиции. Раскроем понятия шире, внесем ясность так сказать. В чем заключается смысл спекуляции с квартирами? Он примитивен и банален. На стадии котлована закупается энное количество квартир и по мере ввода в эксплуатацию продается, рентабельность на сегодня близка к уровню бизнес-схемы Пяндж-Москва. А как объект инвестиции? Допустим, некий неподкупный агашка заимел честным трудом пару миллионов бакинских денег. Куда их он может потратить кроме джипа Ландкрузер-100 и плазменного телевизора? Естественно в недвижимость. Вот и весь смысл инвестиции. А как происходит в других странах процессы привлечения средств населения в виде инвестиции в национальную экономику? А вот как. Есть куча паевых инвестиционных фондов (ПИФ), которые имеют высококлассных специалистов и портфель с множеством фондовых инструментов. Фондовые инструменты - это ценные бумаги об обязательствах компании, которым нужны средства для развития. Допустим, мне нужно наладить производство натуральных соков. Я выпускаю акции, ПИФы покупают мои акции, я наладил производство и сбыт натуральных соков, извлек доход, поделился с ПИФом, а он удержав свои комиссии, отдал эти деньги акционерам. А какие есть фондовые инструменты в Казахстане такого рода? Практически нет таких инструментов. Правда, раньше они были. На рынке обращались бумаги Тенгизшевройла, Казахмыса, Казцинка. Но они ушли с рынка, преобразовавшись в ТОО. При этом я не думаю, что они преобразовались в ТОО, из-за внесении изменении в Закон "Об акционерных обществах", требующие большей прозрачности финансово-хозяйственной деятельности АО. Однако от отсутствия рынка ценных бумаг страдали не только вышеупомянутые агашки (неподкупные), страдали также и накопительные пенсионные фонды (НПФ). Вкладывать деньги некуда. Правительство вынуждено выпускать Государственные Ценные Бумаги (ГЦБ), де-факто изменив сам смысл накопительной пенсионной системы на солидарную пенсионную систему (СПФ), поскольку последнюю как раз таки и должно содержать государство (она и существовала до ввода НПФ). Поскольку вознаграждение по ГЦБ выплачиваются из республиканского бюджета, отличия между и СПФ и НПФ начинают размываться. Видимо, во избежание окончательного превращения НПФ на СПФ, Правительство и вынуждено было осуществить IPO АО "Разведка и добыча Казмунайгаз". На рынок поступило акции на сумму свыше 2 млрд.долларов. Это очень хорошо, но мера временная, поскольку требуется еще и еще. Народ работает не покладая рук, пенсионные отчисления идут потоком, их куда-то надо деть, то есть вложить. Давай, фондовый рынок давай, как говорится. И Правительство воленс-неволенс вынуждено развивать рынок, выпуская или организовывая выпуск новых ценных бумаг. Тут-то и туда (на рынок ценных бумаг) и ринутся свободные деньги, в том числе нашего неподкупного агашки. А опять же причем тут цены на недвижимость? А притом, что наш агашка следующие честно заработанные 2 миллиона бакинских денег вложит не в квартиры КУАТа, а в акции АО "ДОСЖАН", строящее железную дорогу Шар-Защита. Таких агашек столько же, сколько у нас - министерств, агентств, комитетов, органов, акиматов, РГП, ГКП, служб, департаментов, управлении - устанешь все перечислять. То есть, с рынка недвижимости на рынок ценных бумаг уйдут очень большие средства. Более того, они туда вновь не придут, следуя принципу разумной диверсификации рисков. Это и есть снижения спроса на недвижимость. Так. Если не устали пойдем дальше. Как у нас обстоят дела на рынке ипотечных кредитов? Отвечаю, не отходя от кассы - неважно. А почему - неважно? Не платят проценты по ипотечным кредитам, по причине того, что платят должникам малую зарплату. А почему мало платят зарплату? Дык, демпингуют гастербайтеры. Гастербайтеры массово присутствуют практически во всех отраслях экономики Алматы, начиная того же строительства и кончая шоу-бизнесом. Они же не покупают квартиры в кредит (и это реальность, среди сторон договоров ипотеки крайне редки не граждане Казахстана). Я даже знаю одну узбекскую развлекательную шоу-группу, которая живет всей толпой в 7 человек в двухкомнатной съемной квартире в Айнабулаке. А что делать? А продать квартиру, рассчитаться с банком, если останутся деньги, вложить их пока на Халык-депозит и копить деньги на квартиру подешевле. Я уверен, после выхода этой статьи многие так и сделают. А что это значит? Это значит, что на рынок недвижимости давит огромная масса заложенных квартир. И эта масса все увеличивается. Кстати говоря, кризис экономик стран Юго-Восточной Азии 1998 года с неплатежей за банковские кредиты и начался. Более того, одной из причин затянувшейся стагнации американской экономики называют как раз неплатежи по банковским потребительским кредитам. Экономики ЮВА и США - это вам не экономика Казахстана, держащаяся на Тенгизшевройле и Евразийской промышленной ассоциации. И мне очень любопытно посмотреть, как переживут наши банки кризис неплатежей по ипотечным кредитам? И он уже начался, как бы не кокетничали с публикой на пресс-конференциях наши брендовые топ менеджеры банковского сектора. Чем закончится выброс на рынок недвижимости заложенных квартир, я думаю, объяснять не надо. Не зря же ушла с рынка Казахстанская ипотечная компания. Давайте теперь подведем итоги. Значит, мы должны для себя уяснить, что цены на недвижимость в городе Алматы определяют или будут определять следующие факторы. 1.Тарифы на услуги поставщика тепло-и электроэнергии, то бишь АПК 2.Налоги на недвижимость 3.Объемы жилья, ежегодно вводимые в эксплуатацию 4.Рост оборотов рынка ценных бумаг 5.Рост дебиторских задолженностей банков, по кредитам, выданным на покупку квартир Увеличение абсолютных показателей по любому из этих пунктов ведет (или должно вести) к снижению цены на недвижимость, либо при другом стечении обстоятельств (одномоментное увеличение показателей нескольких по нескольким пунктам) может спровоцировать обвал цен. и еще, тут все об Алматы, но я думаю это не великая проблема. Такие же паралели можно провести и у нас. -------------------- |
|
| Автор: | Технический |
| Добавлено: | #2 Пт Ноя 10, 2006 12:42:15 |
| Заголовок сообщения: | |
Так много слов и много незнакомых. Не осилил. Знайте все основное правило "100". То есть хата должна стоить не дороже, чем если ее сдать и помножить на 100. То есть реальная цена сдачи хаты 500 в месяц. Значит продажная реальная не более 50000 уев |
|
| Автор: | d.Fedor |
| Добавлено: | #3 Пт Ноя 10, 2006 14:04:53 |
| Заголовок сообщения: | |
Для меня это актуальная проблема. Я на сегодня ищу квартиру что-бы купить. На мой взгляд у людей просто крыша сьехала. Цены на жилье просто нереальные. Более менее реальны новостройки, хотя и там завышены просто заоблачно. На рынке вторичного... сколько захотели, столько и ставят. Пример: Недавно, посмотрел однокомнатную. 30 квадратов. Совместный санузел, сидячая ванна. Косметический ремонт. Малосемейка. Заряжает 40 тыщ у.е. окончательная. Фиг с ним, соглашаюсь, только в банке начал эпопею с ипотекой, звонит, нет, мало, 45 давай... Что делать... послал. Ищу дальше. Доходит до маразмов, малосемейка 21 квадрат, в районе жасулана без ремонта, хотят 58 тысяч у.е..... Бред какой-то.... Самое паршивое.... ведь народ блин берет. Приезжают с югов и покупают чуть ли не за наличку убогие квартиры. Сломали рынок блин... Тут 40 то под ипотеку... грубо 500 у.е в месяц надо отдавать 15 лет.... Смотрю на эту дурость и думаю, а может податься куда. Где не такие дурные цены и кредиты. |
|
| Автор: | Нерезидент Баланса |
| Добавлено: | #4 Пт Ноя 10, 2006 14:19:27 |
| Заголовок сообщения: | |
Федор начни работать на себя и все проблемы решаться |
|
| Автор: | d.Fedor |
| Добавлено: | #5 Пт Ноя 10, 2006 14:29:20 |
| Заголовок сообщения: | |
Спасибо Сергей, обдумываю этот вопрос. Хотя честно говоря устал. Иногда думаю пошел бы к кому нибудь ответственным за направление 1С или даже просто менеджером. Иногда програмировать для души, нарабатывать примерно 1000 у.е. в месяц. Мне бы хватило. |
|
| Автор: | Нерезидент Баланса |
| Добавлено: | #6 Пт Ноя 10, 2006 14:40:54 |
| Заголовок сообщения: | |
Федор начнешь будешь зарабатывать больше |
|
| Автор: | Нерезидент Баланса |
| Добавлено: | #7 Пт Ноя 10, 2006 14:44:02 |
| Заголовок сообщения: | |
Жилье - больная тема. НО...ТЕМА! на купи - продай можно через полгода хату взять. главное не боятся. проверено. |
|
| Автор: | d.Fedor |
| Добавлено: | #8 Пт Ноя 10, 2006 15:02:58 |
| Заголовок сообщения: | |
:) Знаю. И что больше, и на купи-продай. |
|
| Автор: | Нерезидент Баланса |
| Добавлено: | #9 Пт Ноя 10, 2006 15:52:01 |
| Заголовок сообщения: | |
статью асилил. антиресная. НО - непонятно, СКОКА же стоят кв-ры в А-Ате ? (первичный, вторичный) не все же живут там.... вот я был в Москве недавно, цены там заоблачные...самая паршивая 1-комн - от 140 000 $...в районе Садового кольца обычные цены на 2-3-4 комн. - 1 000 000 $ и выше...в Питере цены близки к Астане - 1 500 $ метр... по поводу рынка недв-ти. ясно что игра на нем идет и обрушен он тоже будет - рано или поздно...все больше пятен на левом берегу консервируется... читал статьи по рынку недв-ти в Москве...осн. проблема - мало строят...в Мск 200 млн. кв. м. жилья в эксплуатации, сносится очень много, а новостройки не восполняют даже снос...отсюда рост цен... плюс фактор столицы...есть такое правило - кв. метр в Париже стоит в 2 раза больше чем кв. метр в Марселе (крупный портовый город) и в 4 раза больше чем кв. метр в провинциальном Меце... |
|
| Автор: | Нерезидент Баланса |
| Добавлено: | #10 Пт Ноя 10, 2006 16:09:57 |
| Заголовок сообщения: | |
Цены у нас просто офигительные....каждую неделю цена поднимается...для примера: я купила в конце сентября 2-х комнатную улучшенную в панельной девятиэжке (1979 г) за 110 тысяч. Убитую напрочь. На сегодняшний день аналогичная квартира в том же районе стоит 145. |
|
| Автор: | Нерезидент Баланса |
| Добавлено: | #11 Пн Ноя 13, 2006 09:43:32 |
| Заголовок сообщения: | |
С условием того, что в Алмате горы там за жилье платят, мы в Астане расплачиваемся. |
|
| Автор: | Adel | ||
| Добавлено: | #12 Чт Ноя 16, 2006 19:59:54 | ||
| Заголовок сообщения: | |||
:Yahoo!: а ОТКУДА 100? нАС УЧИТИЛИ , ВСЕ ПРОСЧИТАЙ , Ничего не забудь - умножь на 4 и может быть ты уложижься :D :Yahoo!: |
|||